Immobilier locatif
Afin d’accéder au marché de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien immobilier habitable constitue la première étape à franchir. Il faudra ensuite le mettre en location pour générer des revenus immédiats et réguliers. Le propriétaire devra faire un choix judicieux entre deux options : la location vide ou la location meublée.
Qu’est-ce que l’immobilier locatif ?
L’immobilier locatif est toujours considéré comme une valeur refuge privilégiée, notamment en période de crise (boursière ou économique). Il se classe dans la catégorie de l’or et des devises. Il s’agit d’un placement générateur de revenus réguliers et sécurisés par excellence. Car la signature d’un bail de location permet de garantir le versement des loyers.
Il convient de souligner que le marché de l’immobilier locatif est accessible à tous les profils d’investisseurs (particuliers, professionnels, etc.). Afin de générer des revenus conséquents et constants, mieux vaut s’intéresser aux marchés les plus porteurs. C’est notamment le cas de la location meublée (saisonnière ou de longue durée).
Location nue ou meublée : laquelle choisir ?
En optant pour la location nue ou vide, le propriétaire-bailleur devra meubler son logement avant de le mettre en location. Il faudra donc investir dans tous les mobiliers essentiels à la vie quotidienne des locataires. Dans le cadre d’une location vide, la durée du bail est fixée à 3 ans.
La location meublée (LMP ou LMNP) offre plus d’avantages aux investisseurs immobiliers. Le logement étant déjà meublé, plus besoin d’acheter les meubles et les divers équipements nécessaires. La fiscalité des revenus tirés d’une location meublée relève de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Elle est plus avantageuse par rapport à celle d’une location vide. La durée du bail est plus courte (1 an).
La défiscalisation en LMNP : ce qu’il faut savoir
Le seuil du régime réel simplifié et du régime micro-BIC a été revalorisé à 72 600 € au début de l’année 2020. Il est passé de 170 000 € à 176 200 € pour les locaux classés meublés de tourismes. Ces nouveaux seuils font l’objet d’une actualisation tous les 3 ans. La prochaine révision triennale est prévue au 1er janvier 2023.
Bien entendu, seuls les investisseurs déclarant des revenus, tirés de la location meublée, inférieurs à 72 600 € bénéficient des avantages du régime réel simplifié. En ce qui concerne la taxe sur les micro-logements, elle a été supprimée par la loi de finances (L. fin. 2020, n° 2019-1479, 28 déc. 2019, art. 21, JO 29 déc.), au 1er janvier 2020.
Le dispositif de défiscalisation LMNP (ou Louer Meublé Non Professionnel) concerne uniquement les personnes physiques générant des recettes locatives, issues de la location meublée, inférieures à 23 000 € par an. La mise en location du bien (neuf ou ancien) doit se faire dans le mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.
Le régime micro-BIC de la location meublée non professionnelle permet un abattement de 50 % sur ses recettes locatives (inférieures à 72 600 €). Si elles dépassent ce seuil, alors, le propriétaire bailleur peut opter pour le régime réel en faisant une demande au préalable au FISC. Il sera ainsi possible de déduire ses recettes fiscales de toutes les charges.
Comment marche l’amortissement en LMNP ?
Il est important de bien comprendre le fonctionnement de l’amortissement en LMNP avant tout investissement. C’est un mécanisme comptable permettant de payer moins d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif avec le statut LMNP. L’amortissement correspond à la perte de valeur, liée à l’usure du temps, d’un bien immobilisé (ou d’un objet) dans le cadre de l’activité d’une entreprise.
Logiquement, un logement perd de la valeur chaque année. En optant pour le régime réel, il est possible de réduire l’impôt sur son activité en répercutant cette dévalorisation du bien comme une charge sur la recette imposable. Donc, le résultat imposable sera minoré, voire supprimé.
L’amortissement en LMNP s’adresse exclusivement aux loueurs en meublé optant pour le régime réel. Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien. Dans tous les cas, l’amortissement du bien (et de ses composants) s’exprime en pourcentage. Lors de l’établissement de la déclaration de ses revenus issus de la location meublée au régime réel simplifié, vous avez la possibilité d’amortir les meubles du bien meublé ainsi que les travaux entrepris.
Nos conseils pour réussir votre investissement LMNP
En choisissant d’investir sur le marché de la location meublée, différents paramètres doivent être pris en compte. Il y a, par exemple, la fiscalité des revenus tirés d’une location meublée. Ils sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le propriétaire-bailleur devra ensuite trancher entre le régime Micro-BIC et le régime réel simplifié.
Afin de trouver le régime fiscal en location meublée le plus adapté à vos objectifs et à votre situation, faites-vous accompagner par un expert qualifié. S’il possède une solide expérience en matière de comptabilité, ce sera encore mieux. Il pourra ainsi vous aider à calculer vos recettes locatives provenant de la location meublée.
Le régime réel simplifié semble être plus avantageux fiscalement. Car il permet aux propriétaires-bailleurs du bien meublé de bénéficier de l’amortissement LMNP. En recourant aux services d’un expert-comptable, le calcul de l’amortissement de votre bien ne risque pas d’être erroné. Vous avez ainsi la possibilité d’amortir sa valeur, son mobilier ainsi que les travaux qui y ont été réalisés. Il y a aussi la déduction de l’ensemble des dépenses afférentes à l’activité.