Fiscalité immobilière
Afin de bénéficier des avantages de la pierre papier, investir dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier constitue la meilleure solution. Bien entendu, de nombreux paramètres doivent être pris en compte. C’est notamment le cas de la fiscalité des revenus générés dans le cadre d’un investissement en SCPI ou d’un placement en LMNP.
La fiscalité des SCPI
En vertu de l’article 8 du Code général des impôts, les SCPI ne sont pas soumises à l’impôt sur les Sociétés. En d’autres termes, elles sont transparentes fiscalement. Chaque associé (ou actionnaire) est imposé à hauteur de ses parts dans le résultat fiscal de la société. La fiscalité applicable aux revenus fonciers et aux revenus financiers n’est pas similaire.
Les revenus fonciers
Les revenus afférents à la détention de parts de SCPI peuvent prendre deux formes : les revenus fonciers et les revenus financiers. Ceux de la première catégorie proviennent de la location (non meublée) des actifs composant le patrimoine de la SCPI. Donc, l’impôt sur le revenu s’y applique comme pour l’immobilier détenu en direct. Les revenus fonciers imposables des associés d’une SCPI sont calculés sur la base des recettes encaissées par la société. Les montants à déclarer au FISC sont communiqués aux porteurs de parts chaque année. Si les revenus dépassent les 15 000 €, c’est le régime réel qui s’y applique. Il permet de déduire différentes dépenses afférentes à la détention de parts de SCPI. Le régime micro-foncier offre un abattement fiscal de 30 % sur les revenus fonciers bruts.
Les revenus financiers
La fiscalité des revenus financiers résultant du placement de la trésorerie des SCPI est totalement différente de celle des revenus fonciers. Dans l’hypothèse où les intérêts imposables du foyer n’excèdent pas les 2 000 €/an, les revenus financiers sont imposés au barème progressif des impôts sur le revenu. Autrement, c’est le PFU qui s’y applique.
Les fonds en attente d’investissement ou issus d’une vente immobilière sont généralement placés par les SCPI dans des produits financiers. Logiquement, ils génèrent des intérêts (affectés aux revenus de la SCPI) qui seront soumis au barème progressif de l’IR. Il est possible d’opter pour le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, et ce depuis janvier 2018.
Investissement LMNP
Il est possible de percevoir des revenus sécurisés et réguliers en investissant avec le statut LMNP. C’est un sigle signifiant Loueur Meublé Non Professionnel. Il s’agit plus concrètement d’un dispositif de défiscalisation immobilière accessible uniquement à certaines catégories d’investisseurs. Concernant la fiscalité des revenus obtenus d’une location meublée, ils peuvent être imposés selon le régime réel ou le régime Micro-BIC.
Le régime réel
Le régime réel s’adresse uniquement aux propriétaires-bailleurs de biens meublés générant des recettes locatives supérieures à 72 600 € par an. Il permet notamment la déduction des différentes charges et dépenses afférentes à une location meublée (factures d’entretien et de remise en état, frais d’assurance, taxe foncière, honoraires de l’expert-comptable, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice imposable au régime réel s’obtient en additionnant l’ensemble des charges et amortissements. Il faudra ensuite soustraire le résultat des montants des loyers, des provisions pour charges ainsi que des recettes accessoires. La déduction fiscale permettra au bailleur d’amortir son bien. Cela est toujours réalisable même en cas de bénéfice ou de déficit.
Le régime réel
Le régime micro-BIC s’applique aux revenus, tirés d’une location meublée, dépassant les 72 600 € par an. Il est moins avantageux fiscalement par rapport au régime réel simplifié. Le gros inconvénient de ce régime fiscal est qu’il n’accorde aucune déduction de charges au propriétaire-bailleur. Le principal avantage du régime Micro-BIC réside dans l’abattement forfaitaire de 50 %. Le loueur en meublé non professionnel devra le retrancher de son revenu imposable. Donc, le calcul du bénéfice imposable dans le cadre du régime micro-BIC s’obtient en appliquant une réduction forfaitaire de 50 % aux recettes annuelles (incluant les loyers, les charges et les recettes accessoires).
L’amortissement LMNP
Le statut LMNP comporte de nombreux avantages. Il y a, par exemple, l’amortissement comptable. Il consiste en l’étalement du coût de l’investissement sur sa durée d’utilisation. Il s’agit d’une charge fiscale additionnée aux autres charges permettant d’alléger ou de supprimer le résultat imposable et l’impôt qui en découle. En optant pour la location meublée non professionnelle, il devient possible d’amortir à 100 % la valeur hors taxe de l’immobilier ainsi que le montant des frais d’acte. Il en va de même pour les frais d’agence et de la valeur HT du mobilier. L’amortissement étant linéaire sur une durée de 5 à 10 ans pour les meubles, contre 25 à 40 ans pour l’immobilier (et les frais d’acte)
La fiscalité du crowdfunding
Le crowdfunding constitue l’une des solutions de financement les plus prisées par les investisseurs pour donner vie à leurs projets. Plus communément appelé financement participatif ou financement direct par la foule, le crowdfunding trouve son origine aux États-Unis. Il s’est beaucoup démocratisé en France ces dernières années. La fiscalité du crowdfunding est la pièce maîtresse de la réussite d’un projet d’investissement.
En investissant des sommes d’argent sur une plateforme de crowdfunding, il est possible de générer des bénéfices. Ils sont soumis aux règles générales d’imposition à l’impôt sur le revenu. Le crowdfunding accorde, par ailleurs, des remises gracieuses d’impôts. Il faut toutefois retenir que cette nouvelle méthode d’investissement peut prendre différentes formes.
En vertu de l’article 200 du Code Général des Impôts (CGI), les dons versés via des plateformes de crowdfunding font l’objet d’une réduction d’impôt. La seule condition à respecter, les dons doivent être réalisés au profil des organismes d’intérêt général (ou reconnus d’utilité juridique).
La fiscalité des résidences principales et secondaires
La fiscalité des résidences principales diffère de celle des résidences secondaires en France. À titre de rappel, une résidence principale doit être occupée par la famille du propriétaire. Elle se situe généralement au centre des intérêts matériels et professionnels des occupants. Il peut s’agir d’un logement individuel ou collectif.
L’administration fiscale interdit formellement aux contribuables français de détenir deux résidences principales. Dans ce cas de figure, l’autre maison doit être déclarée en tant que résidence secondaire. Le propriétaire est redevable de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. En choisissant de vendre sa résidence principale, les plus-values immobilières réalisées ne seront pas imposées.
Le propriétaire d’une résidence principale est concerné par l’IFI (ou l’impôt sur la fortune immobilière). Il bénéficie d’un abattement fiscal de 30 % sur la valeur vénale du logement. Malheureusement, les plus-values réalisées lors de la cession d’une résidence secondaire sont taxées. Afin de bénéficier d’une exonération totale de ces plus-values, le propriétaire devra conserver sa résidence secondaire pendant au moins 22 ans.
