Investissement immobilier
L’immobilier locatif figure toujours parmi les meilleurs placements générateurs de revenus complémentaires en France. De plus, il s’adresse à tous les profils d’investisseurs. L’investissement immobilier répond aux besoins financiers des ménages souhaitant augmenter leur pouvoir d’achat. Il faudra juste apprendre à faire la différence entre l’immobilier patrimonial et l’immobilier de rendement.
Définition d’un placement immobilier
L’investissement immobilier est un placement générateur de revenus réguliers
La première étape consiste à acheter un bien immobilier pour ensuite le mettre en location. Il peut s’agir d’un bâtiment à usage d’habitation (une résidence principale ou secondaire), de bureaux, d’une place de parking ou de murs de commerces.
Investir dans l’immobilier permet non seulement d’accéder à la propriété, mais il offre aussi la possibilité de générer des revenus réguliers. C’est l’un des placements préférés des Français. L’immobilier permet de se constituer un patrimoine pouvant être transmis à un ou plusieurs héritiers (après la mort du propriétaire). Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier en France.
L’immobilier patrimonial
Il s’adresse particulièrement aux investisseurs fortunés souhaitant garantir la valeur relative à long terme d’un bien immobilier. Il doit obligatoirement bénéficier d’un emplacement irréprochable ou d’une qualité premium intrinsèque ne permettant pas de générer un rendement attractif.
D’un point de vue concret, une résidence principale correspond exactement à la définition de l’immobilier patrimonial. Car cette dernière ne pouvant être louée que pendant de courtes durées, dans le cadre d’une location saisonnière. Les revenus générés seront moindres. En revanche, sa valeur relative sera garantie.
Les loyers tirés de la location de sa résidence principale ne suffisent pas pour rentabiliser un investissement immobilier. En d’autres termes, la rentabilité locative ne sera pas au rendez-vous. L’achat d’une résidence principale peut être considéré comme un investissement patrimonial en France. Il peut également s’agir d’autres bâtiments à usage d’habitation ou de commerce bénéficiant d’un emplacement irréprochable.
L’immobilier de rendement
L’objectif étant de générer des rendements locatifs élevés durablement, l’immobilier de rendement s’impose d’investir dans un bien présentant un fort potentiel de rendement. Il peut s’agir d’un logement, d’un appartement ou d’un local professionnel et commercial.
Il s’adresse aux investisseurs (particuliers ou professionnels) désireux de se constituer des compléments de revenus conséquents. Ils peuvent choisir entre différentes solutions d’investissement comme la colocation, la location saisonnière ou la location longue durée (LLD). Dans tous les cas, les rendements locatifs dépendent de différents paramètres comme l’emplacement du bien par exemple.
Il est tout à fait possible d’estimer la performance globale d’un investissement immobilier en calculant la rentabilité locative du bien loué ou exploité. Il faudra juste distinguer le rendement brut du rendement net. La première notion financière ne prend pas en compte les différentes charges et frais afférents à un investissement locatif.
L’immobilier défiscalisant
Il existe différents dispositifs de défiscalisation immobilière en France. Les plus connus sont les lois Pinel, Malraux, Censi-Bouvard et la location meublée non professionnelle (LMNP).
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat d’un logement neuf dans la limite de 300 000 €. La durée de la location oscille entre 6, 9 et 12 ans. Il est encore possible d’investir avec le dispositif Pinel avant le 31 décembre 2021.
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse uniquement aux contribuables français investissant dans des résidences avec services pour personnes âgées ou pour étudiantes. En respectant une durée de location minimum de 9 ans, le propriétaire-bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 €.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
En choisissant d’investir dans l’immobilier locatif, il est possible de profiter de nombreux avantages. De manière générale, une personne (physique) achète un logement pour ensuite le mettre à la location. Le propriétaire-bailleur pourra ainsi récupérer progressivement les sommes investies grâce aux loyers mensuels perçus. C’est l’un des principaux avantages tirés d’un placement immobilier.
Donc, investir dans une maison ou un appartement destiné à la location permet de se constituer des revenus complémentaires réguliers. Ils serviront à plusieurs fins. Les loyers versés mensuellement par ses locataires contribuent à l’augmentation du pouvoir d’achat des ménages français. La solution ultime consiste à diversifier ses placements immobiliers.
En diversifiant ses investissements, il devient possible de générer plus de profits. Afin de mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut privilégier les placements les plus rentables. Parmi eux, on peut citer notamment la location meublée (LMP ou LMNP), la colocation, la pierre papier via les SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Comment financer son investissement immobilier ?
Il existe différents moyens de financer son investissement immobilier. L’objectif étant d’accéder au marché de l’immobilier locatif (résidentiel ou professionnel) sans se ruiner. Il faudra, bien entendu, récolter une somme d’argent plus ou moins importante pour devenir le propriétaire d’un ou plusieurs logements. C’est pourquoi le recours à un crédit immobilier est vivement recommandé.
Les banques et les établissements de crédit peuvent accorder des prêts immobiliers à certains de leurs clients. Afin de profiter de l’effet de levier du crédit, l’acquéreur devra d’abord remplir quelques conditions spécifiques. Malheureusement, les contribuables affichant un taux d’endettement supérieur à 33 % ont peu de chances d’obtenir un crédit immobilier.
En choisissant d’investir dans l’immobilier à crédit, de nombreux avantages fiscaux peuvent être accords à l’acquéreur. Il y a, par exemple, la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers. Cela peut se faire avec la location meublée ou vide. Les principales solutions de financement proposées par les banques sont le crédit amortissable et du crédit in fine.
Quelle fiscalité choisir pour vos placements ?
La fiscalité est l’un des éléments les plus contraignants afférents à un investissement immobilier. Et pourtant, il est impossible d’y échapper. Le choix de la fiscalité de ses placements ne doit pas être pris à la légère. Comme chaque année, des changements ont été apportés aux lois fiscales régissant les placements immobiliers en 2020.
La taxe d’habitation ne concerne plus que 20 % des ménages français (les plus aisés). Elle a été supprimée pour les 80 % des foyers fiscaux. Les propriétaires éligibles à la taxe d’habitation vont pouvoir bénéficier d’un abattement de 30 % en 2021, de 65 % en 2022 et d’une suppression totale à l’horizon 2023.
Bonne nouvelle, la taxe sur le micrologement plus communément appelé Taxe Apparu (issu de la loi de finances de 2012) n’existe plus. En ce qui concerne le prêt à taux zéro (ou PTZ), les zones A, B1, B2 et C sont toujours éligibles à cette aide financière accordée par l’État aux Français désireux d’accéder à la propriété.
Afin d’échapper à la lourde fiscalité des revenus fonciers, il est judicieux d’opter pour la location meublée non professionnelle. Car les revenus tirés de ce type de location sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. C’est une solution de défiscalisation immobilière réservée aux contribuables éligibles au dispositif LMNP. Il offre des avantages fiscaux intéressants qui sont combinables avec ceux du dispositif Censi-Bouvard, à savoir une réduction d’impôt de 11 % du prix d’acquisition et la récupération de la TVA (20 %).